国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广日前发表最新研究报告指出，估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，处于中期繁荣的顶部区域；但奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入中期调整。

    王小广之所以作出这样的判断，是基于如下因素：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应，以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。根据常理，这个判断或许是理性的。但对于奥运会后房价的走势，笔者认为王小广强调的只是客观因素，而非关键因素。

    决定房价的关键因素是什么呢？笔者认为首先是供需问题，而决定供需问题的核心既不是买房人，也不是开发商，而是行业主管部门和地方政府。如果认识不到这一点，强调多少看似合理影响房价的因素，或者作出什么样的预测都是不能落地的。

    首先，持续过高的房价对住宅需求的抑制作用。这一点表面上看是成立的，“有价无市”的现象似乎也证明了这一点。但是，我们要分析房价过高抑制的是哪部分需求？显然，影响最大的是没有购买能力的人群，对于有钱者，房价持续增长还会助长他们的炒房囤房行为。

    对此，只有政府部门通过解决职工就业和提高收入、缩小贫富差距，以及通过完善税收增加炒房囤房的成本来逐步解决。而单纯依靠高房价的自然力来抑制需求是不现实的。

    其次，供给的释放及货币信贷的收缩效应。供给的释放程度，开发商自己只有很少的发言权，而决定权几乎都在地方政府手里。不管是土地的供应，还是对开发商施工进度的管理以及囤房的整治，都成为影响供给的关键。比如，分析北京房价高的成因，要意识到除需求旺盛外，一个很重要的原因是供给不足，土地供应计划连年没有完成，以及对囤房开发商的治理不够，都是重要原因。

    再说货币信贷的收缩效应。虽然说新出台的房贷新政引发了一些观望，这种观望对房价也是有影响的。但是，这种观望不具有持续性，而是暂时的。这有两方面原因：一是几大商业银行细则没有出台，分支银行只有等待，而这种等待时间是有限的；二是在银行眼里，房地产贷款一直以来都具有诱惑力。如何让货币信贷收缩效应持续发力，仅有加息政策是不够的，关键在于政府如何尽快完善房贷新政并监督落实。

    再者，人们对奥运会后房价上涨预期的变化。其实人们很理性，并非凭感觉。奥运会对房价影响有多大？要分两部分看：奥运会前，奥运经济的魅力是不容置疑的；奥运会后，房价变化就多少与奥运无关，顶多只会拉动奥运会场馆周边的房价，而房价大势最终还得看供需矛盾。

    也就是说，与奥运有关的个别城市房价整体走势与奥运会有关，但对大多数城市而言却关系不大，奥运会更不会成为全国房价的转折点。而开发商普遍借奥运做文章，其目的是吹涨房价。（冯海宁）